Продаж бізнесу як цілісного майнового комплексу: коли це доречно
Це найменш поширений і найскладніший з трьох способів продажу бізнесу в Україні. Але для великих об’єктів з нерухомістю, обладнанням і контрактами він іноді залишається єдиним розумним варіантом. Матеріали про оформлення угод з готовим бізнесом публікує компанія business-broker.com.ua.
Коротка відповідь
Цивільний кодекс у статті 191 використовує термін «підприємство як єдиний майновий комплекс». Це комплекс майна і прав, що використовується для підприємницької діяльності. Договір його продажу укладається письмово і підлягає нотаріальному посвідченню за статтею 657 Цивільного кодексу. Комплекс можна продати цілком або частинами.
Що входить до складу комплексу
За статтею 191 Цивільного кодексу до складу підприємства як єдиного майнового комплексу можуть входити:
- Нерухоме майно: земельні ділянки, будівлі, споруди
- Рухоме майно: обладнання, транспорт, інвентар
- Запаси сировини і матеріалів
- Готова продукція
- Права вимоги
- Борги
- Права на торговельну марку або інше позначення
- Інші права
Склад комплексу визначається договором: сторони можуть передбачити інше, ніж передбачено за загальним правилом. Тобто перелік не є жорстким, і це головна перевага такої конструкції: можна продати бізнес як цілісний об’єкт, прямо описавши, що входить, а що ні.
Вимоги до оформлення
Форма: письмовий договір з нотаріальним посвідченням. Це прямо передбачено статтею 657 Цивільного кодексу, у якій також міститься виняток щодо майна в податковій заставі.
Щодо реєстрації важливо врахувати зміни в законодавстві. Поширене твердження, що весь комплекс реєструється як єдиний об’єкт нерухомості, вже не відповідає чинним нормам:
- Частина статті 191 Цивільного кодексу, яка прямо визнавала весь комплекс нерухомістю, виключена
- У чинній редакції закону про державну реєстрацію речових прав комплекс не названий окремим об’єктом реєстрації
- Перехід прав на земельні ділянки, будівлі та іншу нерухомість у складі комплексу реєструється в Державному реєстрі речових прав за загальними правилами
Тому формула «посвідчили у нотаріуса і зареєстрували бізнес як один об’єкт нерухомості» не є універсальним чинним правилом. Практичну схему під конкретний склад майна потрібно опрацювати з нотаріусом і юристом.
Коли цей спосіб виправданий
- Продається велике підприємство з нерухомістю у власності
- Бізнес має складну структуру активів, які треба передати разом
- Покупець не хоче купувати юридичну особу через ризики її історії, але хоче отримати бізнес цілісно
- Продається виробництво або готель, де нерухомість і обладнання становлять основну цінність
- Продається відокремлений напрям діяльності, а не вся компанія
- У складі угоди передаються і права, і борги за погодженим переліком
Коли краще обрати інший спосіб
| Ситуація | Що обрати | Чому |
|---|---|---|
| Бізнес на ТОВ з ліцензією | продаж частки | Ліцензіат не змінюється, ліцензія залишається |
| Невелика кав’ярня чи салон | продаж активів | Простіше і дешевше в оформленні |
| Бізнес на ФОП | продаж активів | Комплекс як конструкція тут зазвичай надлишковий |
| Важливі довгі договори з контрагентами | продаж частки | Договори залишаються в тієї самої юридичної особи |
| Терміновий продаж | продаж активів | Менше нотаріальних і реєстраційних дій |
Податкові наслідки
Окремого універсального «податку на продаж бізнесу» в Україні немає. Наслідки залежать від того, хто продавець і що саме входить до складу комплексу.
- Для юридичної особи на загальній системі операція впливає на фінансовий результат, і податок на прибуток становить 18% податкового прибутку з передбаченими Податковим кодексом коригуваннями, зокрема щодо основних засобів
- Для продавця-платника податку на додану вартість продаж комплексу підпорядковується правилам постачання майна: загальна ставка 20%, якщо операція не має спеціального режиму. Важливо: норма Податкового кодексу про невіднесення до об’єкта оподаткування стосується реорганізації юридичних осіб, а звичайний продаж комплексу реорганізацією не є
- База оподаткування визначається за договірною вартістю з мінімальними межами, встановленими Податковим кодексом: для придбаних товарів це ціна придбання, для самостійно виготовлених — звичайна ціна, для необоротних активів — балансова залишкова вартість за визначеними правилами
Твердження про єдину ставку податку на доходи фізичних осіб для продажу будь-якого комплексу не має підтвердження: потрібно перевіряти склад майна, юридичне оформлення операції і статус продавця. Автоматично застосовувати до всього комплексу правила продажу житлової нерухомості неправильно.
Через це податкове планування такої угоди обов’язково робиться з податковим консультантом до підписання, а не після.
Що опрацювати окремо
- Ліцензії. Сам договір продажу комплексу не дає покупцю універсального права працювати за ліцензією продавця. Покупцю потрібна власна ліцензія або конкретна законна підстава правонаступництва. Спеціальні правила передбачені для окремих випадків, як злиття, приєднання, перетворення, тому для конкретного виду діяльності треба перевіряти галузевий закон
- Оренда. Якщо приміщення орендоване, автоматичного переходу договірних обов’язків немає: для заміни боржника потрібна згода орендодавця як кредитора, якщо законом не встановлено іншого
- Працівники. При передачі діючого бізнесу іншому роботодавцю застосовуються правила правонаступництва у трудових відносинах: трудові відносини продовжуються з набувачем, а відчужувач і набувач зобов’язані повідомити профспілку, представників працівників або самих працівників про передачу і її наслідки не пізніше ніж за 10 робочих днів
- Торговельна марка. Передання виключних майнових прав на зареєстровану марку підлягає державній реєстрації
- Борги. Якщо вони входять до складу комплексу, переведення боргу потребує згоди кредитора, якщо закон не встановлює іншого
Порядок дій
- Інвентаризація всього майна і прав, які планується включити до складу комплексу
- Юридична перевірка прав на кожен об’єкт, перевірка обтяжень
- Оцінка комплексу, за потреби із залученням оцінювача
- Податкове планування з консультантом
- Погодження складу комплексу і ціни з покупцем
- Отримання необхідних згод: кредиторів щодо боргів, орендодавця щодо оренди
- Підготовка договору і повного переліку майна як додатка
- Нотаріальне посвідчення договору
- Державна реєстрація переходу прав на нерухомість у складі комплексу
- Реєстрація передання прав на торговельну марку
- Фактична передача за актами
- Оформлення трудових відносин і повідомлення працівників у встановлені строки
- Отримання покупцем власних ліцензій і дозволів
Оцінити порядок цифр за українськими множниками і за вартістю активів можна через калькулятор оцінки бізнесу, але для великого комплексу він дає лише орієнтир: такі об’єкти оцінюють індивідуально.
Практичний висновок
На ринку малого бізнесу цей спосіб застосовують рідко: для кав’ярні або салону він надмірно складний. Його сфера — великі об’єкти, виробництва, готелі, а також ситуації, коли покупець хоче отримати цілісний бізнес, але не хоче брати на себе історію юридичної особи.
Щоб зрозуміти, які об’єкти і за якими схемами реально продаються, подивіться діючі пропозиції: компанія Go Deal Brokers веде найбільший в Україні телеграм-канал з продажу готового бізнесу «Продаж готового бізнесу GoDealBrokers».
Головне
Єдиний майновий комплекс — це конструкція статті 191 Цивільного кодексу, яка дозволяє продати бізнес як цілісний об’єкт з майном, правами і боргами за погодженим переліком. Договір обов’язково посвідчується нотаріально. Застаріле твердження про реєстрацію всього комплексу як одного об’єкта нерухомості вже не відповідає чинним нормам: реєструється перехід прав на конкретну нерухомість у складі комплексу. Спосіб доречний для великих об’єктів, а для малого бізнесу зазвичай надлишковий.
